Căn Hộ Cho Thuê – “Thế Cờ” Nghiêng Về Thị Trường Tỉnh?

Lợi nhuận căn hộ cho thuê TP.HCM đang thiếu hấp dẫn nên nhiều nhà đầu tư ưa chuộng hình thức này đang có xu hướng tìm về các địa phương giáp TP.HCM là Bình Dương, Long An, Đồng Nai hay Bà Rịa – Vũng Tàu để khai thác cơ hội mới.

Nhiều Dự Án Vùng Ven Khai Thác Căn Hộ Cho Thuê Tốt

Làn sóng phát triển dự án chung cư cao tầng đang bùng nổ tại nhiều thị trường tỉnh, kéo theo đó là lượng nhà đầu tư đổ về đây tìm kiếm cơ hội “đón đầu”. Bên cạnh xu hướng đầu tư lãi vốn (mua rồi chờ tăng giá). Nhu cầu đầu tư dòng tiền (mua rồi cho thuê để thu về khoản tiền hàng tháng) đang chiếm số lượng không nhỏ.

Nổi bật phải kể đến Legacy Prime đang được Kim Oanh Group triển khai tọa lạc tại trung tâm Thuận An. Dự án thu hút không chỉ khách hàng ở thực mà còn đông đảo giới đầu tư nhắm đến mua để khai thác cho thuê bởi vị trí tốt, mức giá rẻ và nhiều ưu đãi bậc nhất thị trường.

Hiện dự án đang được Kim Oanh Group chào bán với mức giá độc bá chỉ 900 triệu đồng đi kèm cam kết lợi nhuận cho thuê trong 36 tháng lên đến 216 triệu đồng. Thậm chí, những khách hàng lựa chọn phương án nhận nhà để ở vẫn được hưởng 50% số tiền cam kết cho thuê.

Bên cạnh những chính sách ưu đãi hấp dẫn nói trên, vị trí của dự án Legacy Prime cũng rất thuận lợi trong việc khai thác cho thuê. Dự án nằm trong khu vực tập trung nhiều chuyên gia nước ngoài đang làm việc và sinh sống, vị trí liền kề trung tâm thương mại AEON Mall và các khu công nghiệp lớn như VIệt Hương, Sóng Thần, VSIP 1…

Tại Long An, dự án chung cư cao tầng đang triển khai tại Bến Lức là Ehome Southgate, thời gian qua vẫn luôn nhận được sự quan tâm của người mua. Bên cạnh thu hút nhóm khách hàng mua để ở, không ít khách mua là nhà đầu tư nhắm trúng tiềm năng cho thuê trong tương lai của dự án . Theo CĐT, có không ít căn hộ tại đây đang được đầu tư cho thuê với tỷ lệ lấp đầy tốt, nhóm khách thuê tại dự án cũng đa dạng nhưng phần lớn vẫn là các chuyên gia, hộ gia đình, lao động trẻ đang làm việc trên địa bàn tỉnh Long An và các KCN thuộc khu vực Bến Lức.

EHome Southgate là dự án khu căn hộ có tầm giá bán dao động từ 1,1 tỷ đồng/căn, được Nam Long triển khai từ năm 2021, hiện tại, giai đoạn I của dự án đã hoàn thiện và chào đón cư dân vào sinh sống, giai đoạn II đã cất nóc, chuẩn bị bàn giao. Sắp tới CĐT sẽ mở bán các block mới thuộc giai đoạn 3. Đây là dự án căn hộ cao tầng đầu tiên được xây dựng tại Long An và luôn ghi nhận tỷ lệ tiêu thu đạt trên 90% trong các đợt mở bán trước đó.

Đầu tư căn hộ cho thuê tại thị trường vệ tinh đang trở thành hướng đi được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng.

Hay các dự án căn hộ gần Làng Đại học quốc gia TP.HCM (TP. Dĩ An) như Bcons Green View, Bcons Sala, Phú Đông Sky Garden đều có lượng khách mua là nhà đầu tư cho thuê khá nhiều. Giá thuê các căn hộ tại đây giao động từ 5 – 8 triệu đồng/m2 cho căn 2PN. Tại khu vực TP. Thủ Dầu Một, loạt căn hộ như The Habitat, Sora Garden, Compass One… phần lớn được mua với nhu cầu cho thuê lại. Tỷ lệ lấp đầy cho thuê tại các dự án này luôn khá cao, giá thuê giao động từ 7 -12 triệu đồng/tháng, với lượng lớn khách thuê là chuyên gia làm việc tại các doanh nghiệp nước ngoài và lao động cư đến địa phương.

Còn ở Đồng Nai, dự án Fiato City của Thăng Long Real cũng ghi nhận một lượng không nhỏ khách mua là để đầu tư khai thác cho thuê. Dự án này nằm trong khu vực tập trung nhiều chuyên gia nước ngoài đang làm việc và sinh sống. Việc khai thác cho thuê dễ dàng với lợi nhuận dự kiến cao hơn so với khai thác tại TP.HCM. Được biết ngay cả những căn nhà phố, biệt thự tại đây cũng có tỷ lệ lấp đầy cho thuê cao với giá thuê thậm chí vượt một số sản phẩm cùng loại cho thuê tại TP.HCM.

Phân tích về đầu tư phân khúc căn hộ cho thuê tại thị trường vệ tinh, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, cơ hội đang mở ra với nhà đầu tư BĐS có phán đoán tốt và chấp nhận hướng đi ổn định trong dài hạn.

Một trong những yếu tố khiến các dự án chung cư tại vùng ven được ưa chuộng trong đầu tư cho thuê là ở yếu tố giá thành và lợi nhuận khai thác thương mại. Nhìn chung, giá bán các chung cư tại Long An, Bình Dương hay Đồng Nai đang giao động ở khoảng từ 1,2 -1,5 tỷ đồng/căn 1-2PN. Mức giá chào thuê tại đây giao động trong khoảng từ 6 -12 triệu đồng/m2. Trong khi tại TP.HCM, cùng mức giá thuê trên, chi phí bỏ ra để sở hữu một căn hộ cùng diện tích trung bình rơi vào tầm 2-3 tỷ đồng/căn.

Lợi suất cho thuê chung cư ở các tỉnh ven TP.HCM là khoảng 6 – 6.5%, tốc độ tăng giá khoảng 10 – 12%. Trong khi đó, lợi suất cho thuê chung cư TP.HCM tính trên giá thành mua vào chỉ rơi vào khoảng tầm 4,2 -4,5%, tốc độ tăng giá hiện cũng ngang với các dự án ở tỉnh.

Bên cạnh đó, ở các thị trường mà làn sóng đô thị hóa tăng trưởng mạnh, thu hút đầu tư nước ngoài, phát triển mạnh các khu công nghiệp lớn. Lợi nhuận từ cho thuê BĐS lại càng tốt hơn, khả năng lấp đầy cho thuê nhanh, dễ dàng kiếm khách thuê và ít tiêu tốn chi phí quảng bá. Ngoài lợi thế tạo dòng tiền từ cho thuê, còn có kỳ vọng tăng giá nhờ những chính sách hỗ trợ liên quan đến hạ tầng, khu công nghiệp. Vì vậy, không ít nhà đầu tư nắm bắt được tiềm năng này, dịch chuyển ra vùng vệ tinh để đầu tư căn hộ với mục đích cho thuê.

Tính Toán Gì Khi Đầu Tư Căn Hộ Cho Thuê Ở Tỉnh?

Xét về phương pháp đầu tư, ông Đinh Minh Tuấn chia sẻ, đầu tư căn hộ cho thuê tại các tỉnh vùng ven không tốn chi phí lớn như TP.HCM. Với tầm tiền 1,5 tỷ đồng, dễ dàng tìm thấy những khu vực có thể đầu tư chung cư 1-2PN cho thuê tại Đồng Nai (Biên Hòa), Bình Dương (Thuận An, Dĩ An, Thủ Dầu Một), Long An (Bến Lức).

Các khu vực này đều có lợi suất cho thuê tốt vì mật độ dân số đông, tốc độ đô thị hóa cao, tập trung nhiều KCN quy mô, với nhóm khách thuê tiềm năng là chuyên gia, kỹ sư lành nghề, công nhân lâu năm… Trong điều kiện lý tưởng, sau 2 – 3 năm đầu tư, tỷ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ cho thuê tại đây có thể đạt trên 30%.

Bên cạnh yếu tố vị trí, hạ tầng, nhà đầu tư cũng cần quan tâm đến tiến độ xây dựng, chất lượng dự án và tìm hiểu trước về chủ đầu tư để tăng tính an toàn và đảm bảo lợi nhuận khi chọn căn hộ cho thuê tại tỉnh.

Tuy nhiên, khi lựa chọn dự án đầu tư, cần tìm hiểu kỹ mật độ dân cư của khu vực, khảo sát thực tế tỷ lệ lấp đầy và lợi suất cho thuê hiện tại của dự án vì có những dự án, khu vực, lợi suất cho thuê chung cư chỉ khoảng 3%.

Nếu muốn đầu tư khai thác dòng tiền ngay, mua căn hộ đã hoàn thiện là lựa chọn phù hợp. Chọn những dự án tuổi đời không quá 5 năm, chưa bị xuống cấp và vẫn còn tiềm năng tăng giá.

Còn nếu cần dùng đòn bẩy tài chính, căn hộ hình thành trong tương lại là lựa chọn tốt vì lúc này, hầu hết các CĐT bán hàng đều có những chính sách ưu đãi lãi suất, chiết khấu hay thanh toán linh hoạt. Tuy nhiên cần chọn CĐT có uy tín tốt trong cam kết tiến độ xây dựng dự án, chỉ khi dự án xây dựng đúng cam kết, người mua sẽ càng sớm đưa sản phẩm vào khai thác dòng tiền hơn.

Dù đầu tư ở đâu thì cũng cần xem xét yếu tố pháp lý rõ ràng. Đây một điều kiện quan trọng để đảm bảo quá trình vay vốn cũng như thanh khoản dễ dàng. Những dự án chưa có sổ mặc dù giá mua thấp và lợi suất cho thuê có thể cao nhưng rủi ro cũng lớn.

Ngoài ra, với tài chính nhỉnh hơn mức 1,5 – 2 tỷ đồng, nhà đầu tư mua được căn chung cư 1 phòng ngủ (40 – 45m2) hoặc studio (38m2) ở các dự án chung cư huyện Bình Chánh, Quận 9, Quận 12, Gò Vấp, Thủ Đức. Những khu vực này đã hình thành thị trường cho thuê, có mật độ dân cư khá cao, tỷ suất lợi nhuận cho thuê trung bình hiện tại rơi vào khoảng 4,5% và tốc độ tăng giá từ 8 – 12%/năm.

Ông Tuấn nhận định, thị trường BĐS cho thuê ở các tỉnh gần TP.HCM đang được hưởng lợi từ nhiều chính sách hạ tầng mới. Khi Vành đai 3 và các cao tốc hoàn thành, việc giao thương, đi lại giữa các khu vực trở nên dễ dàng, sẽ kéo dãn dân cư từ trung tâm về các địa phương như Bến Lức, Thuận An, Nhơn Trạch. Vì vậy, nhu cầu thuê ở những nơi cách trung tâm TP.HCM 30 – 40 km sẽ khá tiềm năng trong thời gian tới.

Dù vậy, đối với chung cư cho thuê, nhà đầu tư trước khi xuống tiền cũng cần tính toán trừ đi lãi suất vay ngân hàng (nếu có), chi phí rủi ro nếu gián đoạn cho thuê và chi phí bảo trí/cải tạo nhà cho thuê khi tính toán lợi nhuận đầu tư để đưa ra quyết định đúng đắn.

Phương Uyên