Đánh Mất Cơ Hội Mua Giá “Hời” Nếu Mải Mê Bắt Đáy BĐS

Nếu mãi dò bắt đáy BĐS thì các nhà đầu tư có thể đánh mất cơ hội, bỏ qua thời điểm mua BĐS giá tốt nhất, theo các chuyên gia. Thực tế, đáy BĐS chỉ xuất hiện khi thị trường phục hồi. Mà khi thị trường phục hồi thì có nghĩa là giá bán đã đi lên và “qua đáy”.

Khó Xác Định ‘Đáy’ Của Thị Trường BĐS Để “Bắt”

Mặc dù giá BĐS đã giảm khá sâu, có những vị trí giá nhà đất giảm từ 30 -50% và thị trường đã bắt đầu xuất hiện động thái mua vào của một số nhà đầu tư. Tuy nhiên, câu chuyện lãi suất vẫn chưa dừng lại, thị trường BĐS còn nhiều khó khăn, nợ xấu BĐS của các ngân hàng chưa thực sự giảm. Điều này khiến không ít nhà đầu tư nhìn nhận BĐS sẽ còn khó khăn kéo dài đến 2024 và cho rằng, lúc này bắt đáy BĐS là quá “nóng vội” vì giá có thể sẽ giảm mạnh hơn trong thời gian tới.

Thực tế thời điểm này, thị trường BĐS vẫn còn nhiều khó khăn. Báo cáo NCTT BĐS quý 2/2023 của Batdongsan.com.vn chỉ ra, lượng tìm mua BĐS toàn quốc trong nửa đầu năm 2023 giảm 33%, lượng tin đăng bán giảm đến 44%, đặc biệt, lượng quan tâm tìm mua đất nền giảm gần 50%, BĐS nghỉ dưỡng thanh khoản chững lại so với cùng kỳ năm 2022.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, tình hình giao dịch trầm lắng một phần do niềm tin của người mua vào BĐS đang thấp; nhà đầu tư bị ảnh hưởng dòng tiền và khó khăn tiếp cận tín dụng, lãi suất vay cao. Bên cạnh đó, không ít người mua có sẵn tiền mặt vẫn giữ tâm lý bắt đáy BĐS, kỳ vọng sóng cắt lỗ nhà đất gia tăng, giá BĐS giảm sâu hơn mới xuống tiền.

Tuy nhiên, theo ông Tuấn, thực tế làn sóng bán cắt lỗ đang có xu hướng giảm dần về cuối năm. Số liệu thống kê của Batdongsan.com.vn cho thấy, mỗi ngày trên trang sẽ có khoảng 35.000 tin đăng bán, mỗi tháng trung bình khoảng 1 triệu tin rao và một năm có trung bình 12 triệu tin đăng rao bán nhà đất. Khi tổng hợp số lượng tin rao có chứa cụm từ “cắt lỗ”, lượng tin rao chiếm chưa đến 5%, và cũng xuất hiện nhiều nhất trong quý 3 và quý 4/2022. Từ đầu năm 2023 đến nay, lượng tin rao bán cắt lỗ giảm dần, chỉ còn chưa đến 3% tổng tin rao.

“Rất nhiều người hỏi thị trường đã chạm đáy chưa. Không chỉ người mua nhà, vấn đề nhà đầu tư quan tâm nhất hiện nay là đáy của thị trường sẽ xuất hiện vào thời điểm nào và lúc nào thì hợp lý để lao vào bắt đáy BĐS. Một yếu tố mà nhà đầu tư thường không để ý là đáy BĐS chỉ được xác định khi mà thị trường bắt đầu tăng trưởng trở lại. Khi cắt lỗ và bắt đầu có người mua thì đây là tín hiệu cho thấy thị trường đang dần phục hồi. Lúc đó chúng ta mới biết là giá đã ngưng giảm và đáy xuất hiện. Mà một khi đáy xuất hiện, đồng nghĩa cơ hội săn nhà đất giá tốt nhất đã qua đi”, ông Tuấn cho hay.

Cơ Hội Có Thể Đi Qua Nếu Mải Bắt Đáy BĐS

Chia sẻ thêm về BĐS “cắt lỗ”, “bắt đáy BĐS” dưới góc độ một nhà đầu tư, ông Diệp Đình Chung, Giám đốc Kinh doanh Tập đoàn Nam Long đánh giá, một BĐS “cắt lỗ” đúng nghĩa là một BĐS có tất cả các yếu tố khác được đảm bảo, chỉ duy nhất giá đi xuống.

“Nếu mua được một BĐS có giá rất rẻ, trong một dự án mà tỷ lệ thanh lý lớn hơn tỷ lệ bán hàng ở thời điểm hiện tại thì đó không phải là một BĐS tốt để mua. Vì vậy, khi dùng từ cắt lỗ, phải xem là lỗ so với hợp đồng mua bán, so với chi phí đầu tư ở thời điểm hiện tại, hay cắt lỗ là so với thời điểm rao bán trước đó”, ông Chung nêu quan điểm.

Ông Chung chia sẻ bản thân cũng bị ảnh hưởng tâm lý bởi các thông tin có sử dụng cụm từ “cắt lỗ”, “giảm giá” thời gian qua. Các môi giới và nhà đầu tư cẩn trọng hơn khi nhắc đến những cụm từ này để tránh làm mất niềm tin của thị trường. Theo ông, việc xem xét BĐS đã giảm đến đáy chưa cần phải có cái nhìn chính xác hơn. Bởi mỗi vị trí, mỗi phân khúc thị trường, mức độ giảm có sự khác biệt lớn và đáy của chúng cũng khác nhau.

Vì vậy nếu có tiền và có nhu cầu mua nhà thì vẫn nên mua nếu thấy giá bán phù hợp dự kiến tài chính. Không nên nhất thiết phải mua được với giá rẻ nhất. Mức giá hiện nay đã là khá hấp dẫn và người mua thời điểm này cũng có nhiều lợi thế, trong đó có lợi thế về chính sách, ưu đãi lãi suất và dễ dàng lựa chọn sản phẩm tốt.

Cùng nhận định, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, khái niệm bắt đáy BĐS khá phức tạp. Rất khó để phán đoán đâu là đáy của thị trường khi mà mỗi khu vực, mỗi phân khúc, mỗi sản phẩm có đáy riêng. Một sản phẩm đất nền, nhà riêng Long Trường, Phú Hữu (quận 9) có thể đang giảm sâu nhưng khu Thủ Thiêm, Thảo Điền (quận 2) thì vẫn tăng.

Đáy của tất cả thị trường chỉ xuất hiện khi giá bắt đầu đi lên, đồng nghĩa giao dịch bắt đầu phục hồi. Nhà đầu tư có tâm lý bắt đáy BĐS thường sẽ bắt chậm, vì khi thị trường đi lên rồi mới khởi động vốn để mua vào đồng nghĩa là đã qua thời điểm giá thấp nhất.

Do đó, ông Kiệt cho rằng, nhà đầu tư muốn bắt đáy BĐS thì phải hiểu bản chất. Nếu nhà đầu tư quan tâm sản phẩm ở khu vực nào, dự án nào thì có thể xem xét mức giá giảm ở ngưỡng phù hợp với khả năng của mình và nên quyết định sớm. Vì một khi thị trường phục hồi thanh khoản thì giá sẽ lại đi lên. Những người đi dò đáy là đang đi sau thị trường.

Phương Uyên